Projet

179 Charles de Gaulle

179 Charles de Gaulle

PRÉAMBULE. Le présent dossier porte sur la restructuration d’un ensemble immobilier à usage de bureau situé 179/181 avenue Charles de Gaulle, à Neuilly sur Seine. Cet ensemble, d’une Surface de Plancher d’environ 7000 m², remarquablement localisé, qui occupe la totalité de la parcelle référencée 000AJ159, d’une contenance de 1893m², est constitué de deux bâtiments distincts séparés par une cour et reliés entre eux par trois sous-sols communs ; un jardin occupe le fond Sud. Érigé dans les années 1970, fortement remanié au fil des décennies, cet ensemble présente un aspect vétuste et offre des prestations d’un autre âge que le nôtre. Il convient de noter que l’une de ses spécificités les plus négatives réside dans le rapport entre épaisseur et hauteur libre de plancher à plancher de l’immeuble sur l’avenue Charles de Gaulle : 25,00 mètres de profondeur, sur six niveaux, 20,00 mètres, sur les derniers étages, et 2,60 mètres de hauteur de plancher à plancher, proportions quasiment rédhibitoires aujourd’hui, alors que les immeubles de bureaux les plus profonds, 18,00 mètres, possèdent une hauteur de 3,00 mètres de dalle à dalle. En conséquence, son propriétaire, la société PRIMONIAL REIM, investisseur majeur sur le marché immobilier, a saisi l’opportunité représentée par le départ de son locataire, DELOITTE, prévu en mai 2018, pour lancer une réflexion sur son potentiel évolutif et définir une stratégie d’intervention qui corresponde à la fois aux spécificités du contexte urbain, au cadre règlementaire, à la configuration géométrique de la parcelle, aux nouveaux usages et attentes des utilisateurs, notamment en terme de qualité environnementale.Nous résumerons ici les principaux critères qui ont présidé à l’élaboration du présent projet :CONTEXTE URBAIN. L’immeuble se situe à proximité de l’extrémité Ouest de l’avenue Charles de Gaulle, voie de transit majeure entre Paris, La Défense et l’Ouest Parisien dont le statut et la nature sont en passe d’être bouleversés : la ville de Neuilly a, en effet, selon ses propres termes,« relevé le défi de la reconquête urbaine, paysagère et humaine » de cette avenue, « colonne vertébrale de la ville, mais aussi segment du grand axe historique reliant les Tuileries à la Seine » au travers de Nanterre.Cette volonté municipale, associée au remodelage de la Porte Maillot et au développement de l’espace Défense-Seine Arche, représente un évènement urbanistique majeur : il s’agit, à Neuilly même, « d’intervenir sur les deux kilomètres et les dix hectares de l’avenue Charles de Gaulle », comme le souligne la Municipalité dans sa brochure de présentation du projet aux citoyens.Un tel objectif représente, à nos yeux, pour les bâtiments qui la constituent une grande chance d’évolution positive, d’une part, et une injonction, aussi, à concilier modernité, indissociable de la contemporanéité, et urbanité, qualité indissociable de la personnalité de Neuilly sur Seine qui, n’étant ni celle de Paris, de La Défense ou de Nanterre, devrait présenter, particulièrement au travers de son avenue la plus fréquentée, une image conforme à son individualité.OBJECTIFS PROGRAMMATIQUES. Les termes du programme, intimement liés au contexte exceptionnel représenté par le projet d’aménagement de la ville, ont été déterminés en fonction des priorités suivantes : – Améliorer la qualité d’usage de l’ensemble. – Améliorer le niveau de la sécurité incendie – Améliorer l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. – Améliorer l’aspect environnemental de l’ensemble. – imprimer un aspect urbain à l’ensemble immobilier, particulièrement à la façade offerte à l’avenue Charles de Gaulle, en intégrant à la réflexion le traitement de l’intégralité de la parcelle.Confirmant la volonté du Maître d’Ouvrage de mettre à disposition de ses utilisateurs un immeuble à la pointe des exigences contemporaines en termes énergétique et de qualité environnementale, le projet a été élaboré en vue d’obtenir les certifications suivantes : – HQE Exceptionnel. – BREAM Excellent. – Wired Score. – BiodiverCITY.PROJET. Ces prémisses établies, les interventions suivantes ont été projetées :QUALITÉ D’USAGE.Principe d’intervention.– Point faible de l’ensemble bâti en termes de fonctionnement, les deux immeubles qui le composent, supposés travailler de concert, néanmoins séparés par une cour extérieure, ne sont en fait reliés que par l’intermédiaire du premier sous-sol, totalement aveugle ; de plus, leurs niveaux de Rez-de-chaussée (chaque immeuble comportant un Rez-de chaussée haut et un Rez-de-chaussée bas, qui ne concordent pas entre eux) rendent la liaison inconfortable, sinon inopérante.D’autre part, ce niveau -1 au travers duquel s’effectue le transit entre corps de bâtiment se trouve totalement dépourvu de lumière naturelle bien qu’il abrite divers locaux d’activité sur l’intégralité de sa surface.Le projet consiste donc à créer une « rue » sur toute la longueur des 90 mètres de la parcelle qui, prenant naissance dans le hall d’accueil du Rez-de-chaussée, de double hauteur (comme l’encourage l’article 11-3.2 du PLU), se prolonge au niveau -1 sur toute la longueur de la parcelle : couverte par une verrière, cette rue intérieure distribue l’ensemble des services communs de l’immeuble, baignés dorénavant d’une lumière qu’animent les ombres mouvantes des frondaisons des jardins situés au rez de chaussée.En complément à ce dispositif structurant, une circulation parallèle au vide ouvrant sur la rue du niveau -1, ouverte sur celui-ci assure la liaison entre les deux entités, de plain-pied, le niveau des planchers ayant été modifié à cette fin : les points de vue sur le double volume de la rue, sur les jardins qui s’offrent au regard au fil du déroulement du parcours, mettent en scène la diversité d’espaces que recèle cette longue parcelle.Nous remarquerons que ce cheminement, protégé du feu, assure aussi l’accès sécurisé des Sapeurs-pompiers au bâtiment central, dans les conditions précisées plus loin.Pour compléter l’amélioration des accès, particulièrement pour les personnes à mobilité réduite, deux nouveaux ascenseurs ont été mis en place dans le petit immeuble : les mesures adoptées sur ce point sont développées plus avant.Immeuble principal.– L’immeuble principal, sur l’avenue, qui comprend 8 niveaux se distingue par ses proportions : d’une largeur homogène de 20 mètres, sa profondeur varie de 25 mètres, pour ses six premiers étages, à 20 mètres pour les deux derniers.A ces très grandes profondeurs se superpose une très faible hauteur sous plancher de 2,60 mètres : l’effet d’écrasement est sévèrement ressenti. De plus, la façade principale, sur l’avenue, réalisée en béton armé, très opaque, ne laisse passer qu’un faible pourcentage de la faible lumière du Nord sur laquelle elle ouvre.Des mesures importantes ont été retenues pour pallier ces deux inconvénients majeurs : – l’ouverture d’une trémie centrale, à un niveau sur deux, qui contrecarre l’effet d’écrasement en doublant ponctuellement le volume perçu. – le remplacement de la façade Nord sur l’avenue.Afin de renforcer l’apport de lumière naturelle, le nu extérieur de la partie centrale de la façade a été avancé de 80 centimètres conformément au Plan Local d’Urbanisme, à partir du niveau 2, par rapport à l’alignement : cette disposition permet de capter la lumière de l’Est et de l’Ouest.Nous verrons (pièce PC10.1) que la façade elle-même fait l’objet d’un traitement fin (sérigraphie, texture, transparence, matité) dans le but de l’insérer avec délicatesse dans le tissu urbain, de lui imprimer un caractère « domestique », inhabituel pour un immeuble de bureaux, qui nous paraît correspondre au caractère de la ville de Neuilly et à l’aménité de la nouvelle avenue Charles de Gaulle.Sur ce point, sur lequel nous reviendrons, il nous a semblé que la possibilité de percevoir toute la profondeur de la parcelle, au travers du hall d’accueil, pouvait présenter un intérêt pour les passants, leur donnant l’opportunité de percevoir la typologie particulière de l’avenue Charles de Gaulle.– Afin d’élargir le choix des utilisateurs à des espaces différenciés, dans le respect du gabarit autorisé par le Plan Local d’Urbanisme, un étage complémentaire a été créé, qui dispose d’une vaste terrasse ouverte sur l’avenue, au neuvième étage.– De la même manière, la toiture de ce neuvième étage a été rendue accessible : placette entourée d’un jardin, elle offre un panorama d’exception sur la ville, La Défense et les jardins intérieurs de la parcelle ; aucun édicule n’y est visible, conformément à l’article 10.5. Suite à la modification N°3 du PLU de juin 2019, le niveau de cette terrasse a été porté cinquante centimètres plus haut que celui du dossier précédent : plus 4,00 mètres au-dessus des 27,00 mètres autorisés sur l’Avenue Charles de Gaulle, avec le retrait de 3,00 mètres par rapport à l’alignement réglementairement exigible.Volume complémentaire.– Afin de renforcer le lien entre les deux corps de bâtiments existants, et de compenser les pertes de surfaces liées aux ouvertures de trémies dans le bâtiment principal, un volume a été bâti le long de la limite séparative Ouest. Érigé sur un unique niveau au-dessus du Rez-de-chaussée, ce bâtiment permet de mettre à disposition des utilisateurs une vaste terrasse plantée sur l’ensemble de sa toiture.– Dans le même esprit, une terrasse plantée, au niveau 1, vient compléter les moyens mis en œuvre pour optimiser les espaces extérieurs accessibles, largement plantés, qui représentent, répartis sur différents niveaux, plus de 1000 m².Immeuble central.– Afin de compléter l’amélioration de la perception visuelle de l’ensemble, la toiture technique du petit immeuble central, composé d’une terrasse surmontée de deux édicules imbriqués, a été maintenue et rénovée : les deux caissons de traitement d’air, apparents sur la terrasse nord, ont été supprimés, la terrasse a été revêtue d’un caillebottis de teinte blanche, identique à celle des façades de l’immeuble, les parois des édicules et leurs toitures ont été habillées de la même manière. Ces mesures, dans l’esprit de l’article 11-2-4, procurent une cinquième façade, sobre et lumineuse, à ce petit bâtiment très visible à partir des immeubles environnants Dans le cadre du projet « Biodiver CITY, l’aménagement de la couverture de l’édicule lui-même (niveau 6) et de la terrasse a fait appel à des dispositifs plus naturels que ceux précédemment prévus : gravillons au niveau 6, gravillons et végétalisation au niveau 5, qui, sur ces niveaux réservés à de rares accès techniques, ménagent des espaces propices à la nidification des oiseaux et à la vie des arthropodes et autres insectes butineurs.SÉCURITÉ INCENDIE. De nombreuses dispositions ont été retenues afin d’améliorer la sécurité incendie de l’ensemble.Accès des Sapeurs-pompiers. L’accès des moyens de secours s’effectue, aujourd’hui, par l’intermédiaire d’un porche ouvert sur l’avenue Charles de Gaulle, qui débouche sur la cour intérieure qui conduit elle-même au petit immeuble central. Ce principe d’accès qui est lié à l’impossibilité de réaliser un accès pompier par le fond de la parcelle, via l’impasse Houssay, a été maintenu et amélioré par la création d’une circulation protégée reliant le porche d’accès au bâtiment central et distribuant le cœur de l’ensemble immobilier.– Un piquage de raccordement aux colonnes sèches a été mis en place à l’entrée du porche, qui permet d’irriguer les colonnes sèches verticales installées sur l’ensemble des niveaux, y compris les niveaux d’infrastructure : cette mesure permet d’éviter aux Sapeurs-pompiers de tirer leurs tuyaux jusqu’au bâtiment central, ce qui est le cas aujourd’hui.– Le désenfumage de l’immeuble principal, inexistant aujourd’hui, a été installé en tenant compte de la grande épaisseur des plateaux : amenée d’air naturel en façades par ouvrants asservis, et extraction mécanique, en deux points diagonalement opposés, à chaque niveau. Le désenfumage du bâtiment central, d’une profondeur convenable, est réalisé naturellement.– Le programme prévoyant des bornes de recharge pour véhicules électriques, un dispositif d’extinction automatique de type brouillard d’eau ou de type sprinkler sera installé.L’évacuation des personnes a été largement améliorée. En réponse à la prescription de la DIRECCTE, des espaces d’attente sécurisés ont été mis en place à chaque niveau (voir plans ci-joints).– Dans le bâtiment principal, qui dispose aujourd’hui d’un escalier de deux unités de passage du Rez-de-chaussée au dernier niveau, complété d’un escalier d’une unité du Rez-de-chaussée au niveau 3, deux escaliers de deux unités de passage ont été installés sur l’ensemble des étages : de type « Chambord », ils mettent à disposition deux points d’évacuation à chaque niveau. L’évolution du projet a conduit à retenir une hypothèse qui permette d’accueillir un effectif supérieur à celui d’origine (voir notice de sécurité incendie) : à cette fin, une issue complémentaire a été créée en façade de l’Avenue Charles De Gaulle ; porte à deux vantaux, d’une unité de passage libre », cette porte est uniquement destinée à l’évacuation en cas d’incendie, avec un débattement sur le domaine public inférieur à quarante centimètres.– Le bâtiment central dispose aujourd’hui d’un escalier : il est remplacé par deux escaliers d’une unité de passage de type « Chambord », il met à disposition deux sorties à chaque niveau.– Les installations du chauffage, ventilation, climatisation seront totalement refondues.– Les trois ascenseurs du bâtiment principal seront remplacés.– Les deux ascenseurs du bâtiment central seront remplacés par des ascenseurs accessibles aux personnes à mobilité réduite.– un appareil complémentaire a été intégré au présent dossier afin de procurer un accès mécanisé à la terrasse (niveau 10) du bâtiment sur avenue ; pour répondre à une exigence du PLU (absence d’édicule), cet appareil permet de relier le niveau 10 à partir du niveau 9.AMÉLIORATION DE L’ACCESSIBILITÉ.Les dispositions suivantes, nécessaires à assurer l’accessibilité de l’ensemble des composantes de l’immeuble ont été prises :– Les différences de niveaux existantes entre les quatre niveaux de Rez-de-chaussée hauts et bas ont été supprimées par la suppression des planchers concernés et la mise en place d’un plancher général calé sur le niveau du hall d’accueil.– Les ascenseurs du bâtiment principal, remplacés, assurent la desserte des personnes à mobilité réduite jusqu’au niveau 9, nouvellement créé.L’appareil complémentaire décrit ci-dessus sera, bien entendu, accessible aux personnes à mobilité réduite.– Les ascenseurs mis en place dans le bâtiment central desservent l’ensemble des étages, y compris d’infrastructure.– L’ensemble des niveaux disposera de sanitaires adaptés.– Des places adaptées seront prévues dans les deux niveaux de stationnement où les sas d’accès aux ascenseurs seront modifiés de manière à assurer le passage des personnes à mobilité réduite.AMÉLIORATION ENVIRONNEMENTALE. Comme le souligne G-ON, AMO Environnement, « cette rénovation vise une ambition marquée sur l’ensemble des sujets environnementaux, mais aussi de bien-être, de confort et de santé pour les futurs occupants. Cette ambition se traduit notamment par la mise en œuvre des certifications suivantes :– BREEAM International Refurbishment & Fit-out 2015, qui donne une valorisation internationale de la performance environnementale du bâtiment, dans une nouvelle version spécialement adaptée pour toutes les typologies de rénovations.– HQE Bâtiment Durable 2016 : nouvelle version du référentiel français proposée par CERTIVEA pour valoriser la performance intrinsèque des bâtiments.– WIREDSCORE : nouvelle certification américaine caractérisant la connectivité internet du bâtiment.L’ensemble des exigences liées à l’obtention de ces labels sera intégré au projet.Nous mettons ici en exergue le fait, qui nous paraît prépondérant en ce qui concerne l’amélioration du cadre bâti à l’échelle de la parcelle, que l’ensemble des espaces non couvert, a été soit végétalisé, soit rendu accessible, sur une surface de plus de 1000 m².CONCLUSION. Ce projet, dont les objectifs consistaient à insuffler une vie nouvelle à un ensemble obsolète quasiment impropre à sa destination, nous paraît avoir répondu à cette ambition en termes de fonctionnement et d’usage, tirant parti des spécificités de la parcelle et de la réglementation applicable pour mettre à disposition des futurs usagers des espaces diversifiés capables de répondre aux exigences d’aujourd’hui.Logiquement associée à sa métamorphose organique interne, la morphologie de cet ensemble s’est vue transformée : façade urbaine, volumétriquement composée, sur l’avenue, façades d’accompagnement, sobres et lumineuses, ouvrant sur les jardins extérieurs.

Description

Année : 2022Localité :  Neuilly-sur-SeineM.O. :  PRIMONIALM.O.D. /A.M.O.  :  ORFEO DEVELOPPEMENTSurface parcelle :  1893 m²Surface jardin/terrasse :  environ  1500 m²HQE Bâtiment durable 2016 niveau EXCEPTIONNELCertification BREEAM International Refurbishment & Fit-out 2015 EXCELENTLabel BiodiversityLabel Wiredscore A.M.O. / Environnement  :  G-ONMOEX  :  DMOXBET Structures  :  KHEPHREN IngéniérieBET Façade  :  OTEIS 2000BET Fluides  :  ATYS ENGINEERINGBET Acoustique  :  CAP HORNBET Cuisine  :  INTERFACEEntreprise mandataire  :  FAYAT  BâtimentPhotogaphe  :  Beata KOMAND